办理房屋抵押贷款的条件有哪些(房屋抵押的风险及对策)

一、办理房屋抵押贷款的条件有哪些？

1、期房，按揭房，新买的二手房这些都需要房本到手，有房产证才是第一步

2、房子要有贷款价值，按揭房如果尾款还比较多的，贷款额度是评估价的七成，到你手里能用的额度还需要再减去尾款，所以尾款多，到你手里能用的钱就不多了，意义不大。全款房的话，什么时候买的都可以随便做，不过总评估价一般超过50万的。

3、房子的建成年份，现在银行的政策对于房龄放款到40年了，一般是房龄30年之内的好出批复一些，超过30年的就要求有真实经营真实做生意的了，否则房子太多，银行是不受理的，因为后期处置起来比较费劲。

4、房屋所有人的年龄，一般房屋所有人和借款人的年龄在18-65周岁之间，如果太大或者太小，都需要增加担保人的。单身人士可以选择单签，对于已婚的是需要双签的，不管是你房子是婚前还是婚后的，但是这次贷款是属于婚内的债务，配偶有权利知晓。如果你其他原因，另一方不方便，需要提前告知沟通，选择的银行就选择不公正的，省的做无用功。

5、征信，银行对借款人的征信一般要求是近两年不要出现连三累六，有的银行会宽泛一些放宽到累计不超过9次，具体你的征信能不能符合，我一般是建议申请前先打一份详版的征信报告，自查征信，不要去银行来回的尝试，看到征信一般都可以确定能不能做了。如果真是征信特别差，很难满足银行的要求，或者说短时间内不满足要求，可以先选择民间机构的贷款，先过渡一下，养养征信报告。

6、负债流水，负债一定不能资不抵债，流水可以打一个人的也可以两个人叠加(我们有专业人员核算，如果实在不够，也不用着急，要求不太严格的，大部分银行都可以操作的)

7、经营贷和消费贷，国家扶持小微企业，大幅度降低利息，这也是大家能选择经营贷就选择经营贷的原因，这也是咨询我的时候，我问大家是做生意还是上班，名下有没有营业执照的原因，能走经营贷也会给大家选择的，低利息的产品，让大家都享受到。

二、房屋抵押贷款的风险

1、违约风险

违约风险包括被迫违约和理性违约。被迫违约是指借款人的被动行为，支付能力理论认为导致被迫违约是因为支付能力不足。这说明借款人有还款的意愿，但无还款的能力。理性违约是指借款人主动违约，权益理论认为在完善的资本市场上借款人可仅通过比较其住房中特有的权益与抵押贷款债务的大小，作出违约与否的决策。当房地产市场价格上升时，借款人可以转让房屋还清贷款，收回成本并能挣取一定的利润；当房地产市场价格下降时，借款人为了转嫁损失，即使他有偿还能力，他也主动违约拒绝还款。

2、流动性风险

流动性风险是指资金短存长贷难于变现的风险，流动性是银行保证资产质量的一条重要原则。现如今流动性风险体现在两个方面，一是目前我国的住房贷款主要来源于公积金和储蓄存款，银行吸纳的储蓄存款属于短期存款，一般只有三五年，而北京住房抵押贷款却属于长期贷款。这种短存长贷的行为使银行的流动性非常低，继而带来流动性风险。二是银行持有的资产债权不易变现，极易导致流动性风险。造成银行可能丧失在金融市场更有利的投资机会，增加机会成本带来的损失。

3、经济周期风险

经济周期风险是指在国民经济整体水平周而复始的波动过程中产生的风险，相比其他产业，房地产业对于经济周期具有更高的敏感性。经济扩张时，居民收入水平提高，市场对房地产的需求量增大，房屋的变现不成问题，银行与个人都对未来充满乐观的预期，银行发放的北京住房抵押贷款数量也急剧增加。经济萧条时，失业率上升，居民的收入急剧下降，大量贷款无力偿还，即使已将房屋抵押给银行，也因为房地产业的疲软无法变现。这时抵押风险转变为银行的不良债权和损失，银行则面临大量的呆坏账，极易导致银行的信用危机甚至破产。

4、利率风险

利率风险是指利率水平的变动给银行资产价值带来的风险，它是由其业务短存长贷的资本结构所决定的，利率的波动无论是涨还是跌对银行都会带来损失。如果利率上涨，北京住房抵押贷款的利率也随着上调，就可能增加借款人的偿贷压力，借款额度越高，借款期限越长，其影响程度也就越大，从而增加了违约风险。如果利率下降，借款人又有可能从当前资本市场融资或以低利率重新借款来提前偿还贷款，给银行带来风险，主要表现在，提前贷款的发生使得住房贷款的现金流量发生不确定性，给银行的集约化资产负债带来一定的困难。

三、房屋抵押贷款的风险防范

1、要办好抵押登记。

2、深入调查，防止先租后抵。

3、注意土地的性质和使用期限。

4、加强贷后检查，防止土地用途变更。

5、共有财产抵押要求所有财产共有人签字。

6、担保公司应有自己的房产评估专家。

7、调查清楚借款人的房产数量。

8、重视借款人第一还款来源。

9、更要重视控制道德风险。