房贷还款期限长,一旦人们手中有了空闲资金,出于节省利率成本考虑,人们往往会选择办理提前结清或者提前还部分。那么,提前还部分房贷是还本金还是利息?提前还款方案如何选择?一起来看看。
提前还部分房贷是还本金还是利息?
提前还部分房贷还的是本金,然后按照剩余本金来重新生成还款计划,而用户今后每月还多少,则主要看用户选择何种还款方案。一般来说,提前还部分房贷后,银行会为用户提供了两种还款方案:缩减月供,保持期限不变;缩短期限,保持月供基本不变。至于何种方式好,举例看看,假设借款金额为50万,贷款期限为20年,贷款利率为5.75%,目前已还5年,提前还贷金额为20万,按照还款方式不同,具体计算如下:
1、等额本息
等额本息是指,每月还款的“本+息”的值保持不变,也就是每月还款额固定不变,计算公式为:每月还款额=贷款本金×[月利率×(1+月利率)^还款月数]÷{[(1+月利率)^还款月数]-1},其中月利率=年利率/12。
由此可知,提前还贷前每月还款额为3510.42元,还款5年,剩余本金还有422733.01元,剩余利息为209142.15元,提前还贷后,剩余本金还有222733.01元,此时:
缩减月供,保持期限不变:每月月供额为1849.60元,需要支出的利息为110194.52元,因此合计节省的利息为:209142.15-110194.52=98947.63元。
缩短期限,保持月供基本不变:每月月供额为3503.58元,剩余的贷款期限为76个月,需要支出的利息为43539.43元,因此合计节省的利息为:209142.15-43539.43=165602.72元。
2、等额本金
等额本金是指,将贷款总额均分到每月还款额中,因为本金保持不变,而利息逐月减少,因此每月还款额逐月递减,计算公式为:每月还款额=(贷款本金÷还款月数)+(贷款本金-已归还本金累计额) ×月利率,其中月利率=年利率/12。
根据计算公式,我们可以得出,提前还贷前,剩余本金还有375000元,剩余利息还有162617.19元,提前还贷后,剩余本金还有175000元,此时:
缩减月供,保持期限不变:需要支出的利息为18867.19元,总共节省利率:162617.19- 75888.02= 86729.17元 。
缩短期限,保持月供基本不变:剩余借款期限还有44个月,需要支出的利息为18867.19元,总共节省利率:162617.19-18867.19=143750元。
通过上述几组数据,我们可以发现,采用缩短还款期限的方式,利息的支出成本更低。不过个人在选择还款方案时,更多还是需根据个人实际情况考虑,若因为贪图利息导致最后还款能力跟不上,那就得不偿失了。因此,适合自己的才是最好的。