提前还部分房贷是还本金还是利息(还贷后还款方案的选择很关键)

房贷还款期限长，一旦人们手中有了空闲资金，出于节省利率成本考虑，人们往往会选择办理提前结清或者提前还部分。那么，提前还部分房贷是还本金还是利息？提前还款方案如何选择？一起来看看。

提前还部分房贷是还本金还是利息？

提前还部分房贷还的是本金，然后按照剩余本金来重新生成还款计划，而用户今后每月还多少，则主要看用户选择何种还款方案。一般来说，提前还部分房贷后，银行会为用户提供了两种还款方案：缩减月供，保持期限不变；缩短期限，保持月供基本不变。至于何种方式好，举例看看，假设借款金额为50万，贷款期限为20年，贷款利率为5.75%，目前已还5年，提前还贷金额为20万，按照还款方式不同，具体计算如下：

1、等额本息

等额本息是指，每月还款的“本+息”的值保持不变，也就是每月还款额固定不变，计算公式为：每月还款额=贷款本金×[月利率×(1+月利率)^还款月数]÷{[(1+月利率)^还款月数]-1}，其中月利率=年利率/12。

由此可知，提前还贷前每月还款额为3510.42元，还款5年，剩余本金还有422733.01元，剩余利息为209142.15元，提前还贷后，剩余本金还有222733.01元，此时：

缩减月供，保持期限不变：每月月供额为1849.60元，需要支出的利息为110194.52元，因此合计节省的利息为：209142.15-110194.52=98947.63元。

缩短期限，保持月供基本不变：每月月供额为3503.58元，剩余的贷款期限为76个月，需要支出的利息为43539.43元，因此合计节省的利息为：209142.15-43539.43=165602.72元。

2、等额本金

等额本金是指，将贷款总额均分到每月还款额中，因为本金保持不变，而利息逐月减少，因此每月还款额逐月递减，计算公式为：每月还款额=(贷款本金÷还款月数)+(贷款本金-已归还本金累计额) ×月利率，其中月利率=年利率/12。

根据计算公式，我们可以得出，提前还贷前，剩余本金还有375000元，剩余利息还有162617.19元，提前还贷后，剩余本金还有175000元，此时：

缩减月供，保持期限不变：需要支出的利息为18867.19元，总共节省利率：162617.19- 75888.02= 86729.17元 。

缩短期限，保持月供基本不变：剩余借款期限还有44个月，需要支出的利息为18867.19元，总共节省利率：162617.19-18867.19=143750元。

通过上述几组数据，我们可以发现，采用缩短还款期限的方式，利息的支出成本更低。不过个人在选择还款方案时，更多还是需根据个人实际情况考虑，若因为贪图利息导致最后还款能力跟不上，那就得不偿失了。因此，适合自己的才是最好的。